住宅ローン控除だけではない：控除以外の住宅関連減税措置の活用法

住宅ローン控除は広く知られた減税制度だが、住宅ローンを利用しない場合でも、税制上の優遇措置を受けられる制度がある。しかし、これらの制度は複雑で分かりにくいため、多くの人が十分に活用できていないのが現状である。

この記事では、住宅ローン控除以外の住宅関連減税措置について、不動産取得税の軽減措置、登録免許税の軽減措置、投資型減税の3つを中心に解説する。これにより、読者は自身の状況に最適な減税措置を選択し、住宅取得時の税負担を効果的に軽減することができる。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は、土地や家屋の取得に対して課される税金である。住宅および住宅用土地の取得に際しては、一定の要件を満たすことで税負担が軽減される。新築住宅、既存住宅、住宅用土地のそれぞれについて、軽減措置の内容が異なるため、各要件を確認することが重要である。ここでは、これらの軽減措置の詳細を見ていく。

不動産取得税の概要

不動産取得税とは、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金である。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となるが、一定の場合には課税されない。 不動産取得税の税率は、令和9年3月31日までは、土地が3%、住宅が3%、非住宅が4%となっている。

<表>　不動産取得税

項目	内容
課税標準	取得した不動産の価格
税率（令和9年3月31日まで）	土地：3% 住宅：3% 非住宅：4%
宅地等の特例（令和9年3月31日まで）	宅地等（宅地及び宅地評価された土地）の課税標準額は、 価格の1/2
免税点	土地：10万円 住宅（新築・増築・改築）：23万円 住宅（その他）：12万円

表の免税点とは、土地なら10万円未満であれば、不動産取得税はかからない、という意味である。

「新築住宅」に対する不動産取得税の軽減

新築住宅を取得した場合、以下の要件を満たせば、不動産取得税の課税標準から一定額が控除される。

【軽減の要件】

1. 床面積要件を満たす住宅であること
   • 一戸建住宅：50㎡以上240㎡以下
   • 一戸建以外の住宅（貸家以外）：50㎡以上240㎡以下
   • 一戸建以外の住宅（貸家）：40㎡以上240㎡以下
2. 土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などにより取得した住宅であること
3. 土地を取得してから３年以内

【控除額】

• 一般の住宅：住宅の価格から1,200万円を控除
• 長期優良住宅（※）：住宅の価格から1,300万円を控除
  ※認定を受けた住宅を令和8年3月31日までに新築した場合

※出典：東京都主税局「不動産取得税」
※出典：埼玉県「住宅又は住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減制度について」

「既存住宅」に対する不動産取得税の軽減

既存住宅を取得した場合、以下の要件を満たせば、不動産取得税の課税標準から一定額が控除される。

【軽減の要件】

1. 自己居住要件
   • 個人が自己の居住用に取得した住宅であること
   • 取得時における家屋の現況が住宅であることが必要（取得時に住宅以外の用途に供されている家屋を、取得後に住宅へリフォームして居住しても本要件を満たさない）
2. 床面積要件
   • 50㎡以上240㎡以下であること
   • 現況の床面積で判定（登記床面積と異なる場合がある）
   • マンション等は共用部分を専有部分の床面積の割合によりあん分した床面積を含む
   • 併用住宅の場合、住宅部分のみで判定
3. 耐震基準要件（以下のいずれか）
   • 昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること
   • 昭和56年12月31日以前に新築された住宅の場合、建築士が行う耐震診断等によって新耐震基準に適合していることが確認できること（調査等が住宅の取得日前2年以内に終了していることが確認できる書類が必要）
   • 既存（中古）住宅（耐震基準不適合既存住宅）でも、平成26年4月1日以降に取得し、取得後に耐震基準に適合するよう改修をして、取得後6か月以内に入居するなどの要件を満たせば、住宅に係る不動産取得税の軽減を受けられる場合がある。

【控除額】

住宅の新築年月日に応じて、420万円から1,200万円までの範囲で控除される。

新築年月日	控除額
昭和51年1月1日～昭和56年6月30日	420万円
昭和56年7月1日～昭和60年6月30日	450万円
昭和60年7月1日～平成元年3月31日	1,000万円
平成元年4月1日～平成9年3月31日	1,000万円
平成9年4月1日以降	1,200万円

住宅用土地に対する不動産取得税の軽減

住宅用土地を取得した場合、以下の要件を満たせば、不動産取得税の課税標準が軽減される。

【軽減の要件】

1. 以下のいずれかに該当する土地であること
   • 新築住宅の敷地となる土地
   • 新築住宅とその敷地を同時に取得した土地
   • 既存住宅の敷地となる土地（土地の取得前後1年以内に住宅を取得する場合）
2. 土地の取得後、一定期間内に住宅が新築されること、または土地の取得者が住宅を新築・取得していたこと
   • 令和6年3月31日までに土地を取得した場合：原則3年以内（一定の場合は4年以内）
   • 令和6年4月1日以降に土地を取得した場合：原則2年以内（一定の場合は3年以内）
3. 新築住宅・既存住宅とその敷地を同時に取得した場合、住宅の新築時期や取得時期に応じた要件を満たすこと
   • 新築住宅の場合：住宅の新築時期が土地の取得日から1年以内であること
   • 既存住宅の場合：住宅の取得時期が土地の取得前後1年以内であること

【軽減の内容】

• 以下のいずれか高い方の額が減額される
  • 45,000円
  • 土地1㎡当たりの価格 × 住宅の床面積の2倍（200㎡が上限） × 3%
• 宅地評価土地（宅地及び宅地比準土地）の場合、土地の価格は2分の1として計算する

既存住宅および住宅用土地の取得においても、上記の要件を満たすことで、不動産取得税の軽減措置を受けることができる。特に、住宅用土地については、新築住宅や既存住宅の敷地となる土地の取得を対象に、課税標準の軽減が図られている。

※出典：東京都主税局「不動産取得税」
※出典：埼玉県「住宅又は住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減制度について」

登録免許税の軽減措置

登録免許税とは、不動産登記や会社の登記等の登記・登録に対して課される税金である。住宅用家屋の登記に際しては、所有権の保存登記・移転登記ともに一定の税率軽減措置が設けられている。また、住宅用家屋が一定の性能を満たす場合や、住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権設定登記の場合にも、税率が優遇される。ここでは、これらの登録免許税の軽減措置について詳しく解説する。

登録免許税の概要

登録免許税とは、不動産登記や会社の登記等の登記・登録に対して課される税金である。不動産登記の場合、登記の種類や不動産の価額等に応じて税率が定められている。例えば、売買による所有権移転登記の税率は本来1,000分の20だが、令和8年3月31日までは1,000分の15に軽減されている。

<表>　登録免許税の税率

登記目的	課税標準	税率	軽減税率
土地の売買による所有権移転登記	不動産の価額	1,000分の20	令和8年3月31日までは 1,000分の15
土地の相続等による所有権移転登記	不動産の価額	1,000分の4	–
住宅用家屋の所有権保存登記	不動産の価額	1,000分の4	令和6年3月31日までは 1,000分の1.5
住宅用家屋の売買等による所有権移転登記	不動産の価額	1,000分の20	令和6年3月31日までは 1,000分の3

住宅用家屋の「所有権保存登記等」に対する登録免許税の軽減

住宅用家屋の所有権保存登記については、本来の税率1,000分の4が、令和6年3月31日までは1,000分の1.5に軽減される。この軽減措置の対象となるのは、個人が自己の居住用に新築した住宅用家屋や、新築住宅を取得して自己の居住の用に供した場合である。

また、住宅用家屋が一定の性能を満たす場合、さらなる税率の軽減措置が用意されている。例えば、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の保存登記等については、税率が1,000分の1に軽減される。

住宅用家屋の「所有権移転登記等」に対する登録免許税の軽減

住宅用家屋の所有権移転登記についても、軽減措置が設けられている。個人が令和6年3月31日までに、自己の居住用として住宅用家屋を取得した場合、売買による所有権移転登記の税率は、本来の1,000分の20から1,000分の3に軽減される。

また、住宅用家屋の取得に際して、住宅取得資金の貸付け等のために金融機関等が抵当権の設定登記を受ける場合も、軽減措置の対象となる。この場合の登録免許税の税率は、令和6年3月31日までは1,000分の1とされている。

投資型減税

投資型減税は、住宅ローンを利用せずに自己資金で住宅を取得した場合に適用される減税制度である。この制度では、一定の要件を満たす住宅を取得した際に、性能強化費用の一部を所得税から控除することができる。以下では、投資型減税の概要、適用要件、控除額の計算方法について詳しく解説する。

制度の概要

投資型減税とは、住宅ローンを利用せず自己資金のみで一定の優れた住宅を取得した場合に、性能強化費用の10%を所得税から控除できる制度である。環境に配慮した一定の基準を満たす住宅を取得した人に対する優遇措置となっている。

控除額は最大65万円で、次の計算式で求める。

• 控除額 ＝ 性能強化費用 × 10％
• 性能強化費用 ＝ 住宅の床面積 × 45,300円/㎡（上限650万円）

なお、住宅ローンを利用している場合でも投資型減税を適用できるが、住宅ローン控除との併用はできない。

適用要件

投資型減税の適用要件は以下のようになる。

• 新築または建築後使用されたことのない住宅であること
• 認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅であること
• 自ら居住すること
• 床面積が50㎡以上で、居住部分が全体の1/2以上であること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること

適用を受けるためには、住宅の引渡しまたは工事完了から6カ月以内に居住し、確定申告時に必要書類を添付する必要がある。

控除の具体例

床面積145㎡の認定長期優良住宅を新築した場合の控除額の計算例を以下に示す。

• 性能強化費用 ＝ 145㎡ × 45,300円/㎡ ＝ 6,568,500円
• 控除額 ＝ 6,568,500円 × 10％ ＝ 656,850円 100円未満切り捨て）

この場合、最大控除額の65万円が適用される。仮に所得税額が30万円であった場合、35万円（65万円－30万円）の控除額が引ききれていないため、翌年以降の所得税から控除することができる。ただし、居住年と翌年の両方の合計所得金額が2,000万円以下でなければならない点に注意が必要である。

まとめ

住宅の取得には、住宅ローン控除以外にも様々な減税措置が用意されている。不動産取得税の軽減措置や登録免許税の軽減措置は、住宅の種類や面積、居住期間などの要件を満たすことで適用を受けられる。一方、投資型減税は、自己資金で環境性能に優れた住宅を取得した際に受けられる所得税の控除制度である。住宅取得時には、これらの減税措置を適切に活用することで、税負担を軽減できる可能性がある。