【住宅ローン】楽天・au・SBI・イオンの比較！金利と諸費用の違いは？

毎月の住宅ローン返済、思ったより負担が大きくなっていないだろうか？金利だけでなく、諸費用や団信の上乗せ金利など、複雑な仕組みに頭を悩ませている人も多いはず。実は表面的な金利の安さだけでは損をする可能性があり、各経済圏の特典も含めて比較すべき重要なポイントがある。

この記事では、楽天・au・SBI・イオンの住宅ローンを金利・費用・特典の面から徹底比較し、あなたに最適な住宅ローンの選び方をシミュレーションを交えて解説する。

住宅ローンの基本構造

住宅ローンは表面的な金利だけでなく、諸費用や団体信用生命保険（団信）の条件など複雑な要素で構成されている。一見すると低金利に見えるプランでも、諸費用や団信の上乗せ金利を考慮すると必ずしも有利とは言えないことがある。借入期間が長期にわたるため、わずかな金利差でも返済総額に大きな影響を与える仕組みを理解することが重要である。

住宅ローン金利の種類と特徴

住宅ローンの金利タイプは、借入期間中の金利変動リスクと初期負担のバランスにより選択する必要がある。 主な金利タイプには変動金利と固定金利がある。変動金利は一般的に固定金利よりも低く設定されているが、将来の金利上昇リスクがある。一方、固定金利は金利上昇リスクをヘッジできるが、その分初期金利は高めに設定されている。

多くの金融機関では固定金利特約期間（2年、3年、5年、10年など）を選択できるが、特約期間終了後は自動的に変動金利に移行するか、再度固定金利を選択することになる。また、変動金利と固定金利を組み合わせる「ミックス型」も提供されている。

物件価格に対する借入比率（LTV：Loan To Value）によっても金利が変動する。一般的に借入比率が高いほど金利も高くなる傾向があり、80％や90％が区切りとなることが多い。これは借入比率が高いほど金融機関にとってリスクが高まるためである。

諸費用と実質的な負担

住宅ローンの諸費用は事務手数料を中心に構成され、その計算方法は金融機関によって定率型と定額型に分かれる。 定率型は借入金額に対して一定の割合（多くは2.2％）を手数料として徴収するため、借入額が大きいほど手数料も高額になる。定額型は借入額に関わらず固定金額（多くは30万円前後）となるため、借入額が大きい場合には有利になる可能性がある。

借入金額に含められる諸費用の範囲も金融機関によって異なる。一般的には登記費用、事務手数料、火災保険料、印紙代などが含まれるが、これらを借入金額に上乗せできるかどうかは、返済計画に大きな影響を与える。特に自己資金が少ない場合、初期費用の負担を軽減できるかどうかは重要なポイントとなる。

ローン選択時には表面的な金利だけでなく、これらの諸費用も含めた「実質年率」を比較することで、より正確なコスト比較が可能となる。特に借入期間が長期にわたる住宅ローンでは、わずかな差が総返済額に大きく影響するため、総合的な視点での検討が欠かせない。

主要経済圏の住宅ローン比較

各経済圏が提供する住宅ローンには、金利設定や諸費用、団信の条件などに特徴がある。表面的な金利だけでなく、複合的な要素を比較することで最適な選択が可能になる。ここでは2025年3月時点での各社の条件を比較する。

金利の比較

各経済圏の住宅ローン金利には大きな差があり、特に変動金利においてau経済圏の金利が最も低く設定されている。 以下に各社の変動金利（全期間引下げプラン・物件価格80%以内の場合）を比較する。

経済圏	金融機関	変動金利（80%以内）	変動金利（80%超）	最長借入期間
au経済圏	auじぶん銀行	0.344%	0.425%	50年
SBI経済圏	SBI新生銀行	0.410%	0.430%	35年
SBI経済圏	住信SBIネット銀行	0.448%	0.480%	50年
イオン経済圏	イオン銀行	0.780%	0.830%	35年
楽天経済圏	楽天銀行	0.995%	0.995%	50年

社の金利には追加条件が存在する。auじぶん銀行の一般団信・全期間引下げプランの変動金利は50歳以下が適用対象であり、借入期間35年1ヶ月以上では0.1%の金利上乗せがある。住信SBIネット銀行も同様に35年超の借入では金利上乗せがあり、借入期間35年超～40年以内で0.07%、40年超で0.15%が上乗せされる。

固定金利特約期間の選択肢も各社で異なる。auじぶん銀行とSBI系列は2年から35年までの幅広い選択肢があるのに対し、イオン銀行は10年まで、楽天銀行はフラット35を利用する形となっている。また、返済口座が他行の場合は金利が上乗せされる場合があり、楽天銀行では0.3%の上乗せとなる。

諸費用の比較

住宅ローンの諸費用において、事務手数料の計算方法は定率型と定額型に大別され、借入額によって有利不利が分かれる。 定率型は借入額の一定割合（多くは2.2%）を手数料として支払うため、借入額が大きいほど手数料も高額になる。一方、定額型は借入額にかかわらず固定金額となるため、借入額が大きい場合に有利となる。

経済圏	金融機関	手数料タイプ	手数料（定率）	手数料（定額）
au経済圏	auじぶん銀行	定率型	借入金額×2.2%	–
SBI経済圏	SBI新生銀行	定率型	借入金額×2.2%	–
SBI経済圏	住信SBIネット銀行	定率型	借入金額×2.2%	–
イオン経済圏	イオン銀行	定率型または定額型	借入金額×2.2%	110,000円
楽天経済圏	楽天銀行	定額型	–	330,000円

定率型と定額型の損益分岐点を計算すると、イオン銀行の場合は借入額が約500万円、楽天銀行の場合は約1,500万円となる。これより借入額が少ない場合は定率型が、多い場合は定額型が有利となる。イオン銀行の定率型には最低手数料220,000円の設定があるため、小額借入の場合でも一定以上の手数料が発生することに注意が必要である。

借入金額に含められる諸費用の範囲も各社で若干異なる。一般的には登記費用、事務手数料、火災保険料、印紙代などが含まれるが、auじぶん銀行では売買契約書の金額の10%を上限としているのに対し、他行では具体的な上限設定がない場合が多い。このように、諸費用を借入金額に含められる範囲も、初期費用の負担に大きく影響するため、比較検討すべき重要なポイントである。

団体信用生命保険の比較

団体信用生命保険（団信）は住宅ローン返済中に万が一のことがあった場合に残債を保障する保険であり、保障内容によって金利上乗せが発生する。 基本的な保障内容は死亡・高度障害時の残債保障だが、各社はがん保障や全疾病保障など、より手厚い保障内容のプランを提供している。

経済圏	金融機関	基本プラン	がん保障プラン	全疾病保障プラン
au経済圏	auじぶん銀行	一般団信	がん50%保障：+0.09% がん100%保障：+0.3%	がん100%保障プレミアム
SBI経済圏	SBI新生銀行	一般団信	がん団信：+0.1%	安心保障付団信（介護保障付）
SBI経済圏	住信SBIネット銀行	基本プラン	3大疾病50プラン：+0〜0.25% 3大疾病100プラン：+0.2〜0.4%	全疾病保障付
イオン経済圏	イオン銀行	一般団信	がん保障付：+0.1%	8疾病保障付：+0.3% ワイド団信付：+0.3%
楽天経済圏	楽天銀行	一般団信	50%保障がん団信 100%保障がん団信：+0.2%	全疾病特約付

団信の保障内容と金利上乗せには各社で特徴がある。auじぶん銀行の場合、変動金利（一般団信）は50歳以下が対象となっており、がん50%保障団信では物件価格80%以内で0.09%の上乗せとなる。住信SBIネット銀行は年齢によって金利上乗せ幅が異なり、3大疾病100プランでは40歳未満で0.2%、40歳以上で0.4%の上乗せとなる。楽天銀行のがん保障特約は50歳以下が対象となっている。

また、全疾病保障や介護保障なども各社で提供されている。全疾病保障は、一定の条件を満たす疾病により就業不能状態になった場合に保障されるプランであり、住信SBIネット銀行や楽天銀行では標準で付帯している。イオン銀行の8疾病保障やワイド団信も同様の保障内容だが、金利が0.3%上乗せとなる。

このように、団信の保障内容と金利上乗せのバランスも住宅ローン選択の重要なポイントとなる。特に健康上の不安がある場合や、手厚い保障を希望する場合は、金利上乗せを考慮した上で最適なプランを選択することが重要である。

経済圏特典の効果

住宅ローンの選択において、単なる金利や諸費用の比較だけでなく、各経済圏に属することで得られる特典も重要な判断材料となる。各経済圏は独自のポイント還元や関連サービスとの連携メリットを提供している。

ポイント還元とステータス特典

住宅ローン契約時のポイント還元制度は各経済圏で特色があり、特にSBI経済圏のNEOBANK住宅ローン経由のポイント還元が最も高額となっている。 借入金額に応じたポイント還元は、実質的な諸費用の負担軽減につながる重要な特典である。

経済圏	金融機関	特典1	特典2	特典3
au経済圏	auじぶん銀行	モバイル・でんき等の組合せで年0.15%引下げ	Pontaポイント倍率最大15倍	ATM出金・振込手数料が月最大15回無料
SBI経済圏	SBI新生銀行	プラチナ会員：セブン銀行ATM出金無料	他行振込月10回まで無料	－
SBI経済圏	住信SBIネット銀行	最大120,000pt（NEOBANK・Vポイント支店経由の場合）	媒介業者による特典（JAL、ヤマダ電機など）	NEOBANKスマートプログラム（みらいバンク支店等のみ）
イオン経済圏	イオン銀行	イオングループで毎日5%オフ（セレクトクラブカード）	定期預金金利0.2%上乗せ	当初固定金利プラン3年固定の優遇金利キャンペーン
楽天経済圏	楽天銀行	最大20,000ptの契約特典	ハッピープログラム1ステージアップ	－

住信SBIネット銀行でNEOBANK住宅ローンを選択し、Vポイント支店を経由して借入れる場合、借入金額5,000万円以上で最大120,000ポイントの還元を受けることができる。これは住宅ローン諸費用の一部をカバーする金額となる。楽天銀行も同様にポイント還元があるが、最大20,000ポイントと金額は控えめである。

また、各経済圏ではステータス特典も提供されている。auじぶん銀行ではPontaポイント倍率が最大15倍になるほか、ATM出金手数料・振込手数料が月最大15回無料となる。楽天銀行では住宅ローン契約により自動的にハッピープログラムが1ステージアップし、楽天市場などでのポイント還元率が向上する。

イオン銀行の特典は日常の買い物に直結しており、住宅ローン完済までイオングループでの買い物が毎日5%オフになる特典がある。また定期預金金利が0.2%上乗せされるなど、預金面でのメリットも提供されている。

これらのステータス特典は単発のポイント還元とは異なり、長期間にわたって継続的なメリットをもたらす点が特徴である。日常的に利用する経済圏と住宅ローンを連携させることで、ライフタイムバリューを最大化することが可能となる。

関連サービスとの連携メリット

各経済圏の住宅ローンは、口座・クレジットカード・投資など関連サービスとの連携により、総合的な経済メリットを生み出す設計になっている。 特に支払口座や支払方法によって金利優遇や手数料無料化が適用される仕組みとなっている。

auじぶん銀行では、モバイル・でんき・ネット・TVの組み合わせにより、さらに年0.15%の金利引下げが適用される。これは住宅ローン全期間にわたって適用されるため、返済総額に大きく影響する。SBI新生銀行のプラチナステータスではセブン銀行ATM出金手数料や他行振込手数料が無料となり、日常の銀行取引コストを削減できる。

住信SBIネット銀行では、NEOBANK住宅ローンを利用する場合に限り、Vポイント支店経由で借入すると借入金額5,000万円以上で最大120,000ポイントの還元を受けることができる。一方、通常の住宅ローンでみらいバンク支店などを利用する場合は、NEOBANKスマートプログラムの特典を受けることができる。これらは併用できない別々の特典であり、どちらのメリットを選ぶかはライフスタイルによって異なる。

楽天銀行では住宅ローン契約により自動的にハッピープログラムが1ステージアップし、楽天市場などでのポイント還元率が向上する。さらに口座残高条件を満たすことで追加のステータス特典を得られる。

イオン銀行では住宅ローン契約者向けの定期預金金利上乗せがあり、預金運用面でのメリットもある。また、セレクトクラブカードのクレジット払いによるイオングループでの買い物が5%オフになる特典は、日常の生活コスト削減に直結する。

これらの連携メリットは単体では小さく見えても、長期間の累積効果は大きい。例えば、月の食費・日用品が10万円の家庭がイオン経済圏を活用した場合、年間で約6万円の節約になる計算だ。このように、住宅ローンの選択は単なる借入条件の比較だけでなく、自身のライフスタイルや利用頻度の高いサービスとの相性を考慮した総合的な判断が重要となる。

住宅ローン選択時の注意点

住宅ローンは金利や諸費用、経済圏特典だけでなく、長期的な視点での検討が必要である。特に借入期間が長期にわたるため、金利変動リスクや審査条件の違いも重要な判断材料となる。

金利変動リスクと返済負担

変動金利型住宅ローンは現在の低金利環境では有利に見えるが、将来の金利上昇リスクを考慮した判断が必要である。 変動金利と固定金利の選択は、金利動向の予測と自身のリスク許容度によって判断すべき重要な要素だ。

変動金利型は通常、固定金利型よりも金利が低く設定されているため、月々の返済額は少なくなる。しかし、金利上昇局面では返済額が増加するリスクがある。特に全期間固定型の住宅ローンは金利上昇リスクをヘッジできるメリットがあるが、その分、当初の金利水準は高くなる傾向がある。

2025年3月時点では、各経済圏の変動金利は0.344%～0.995%と低水準で推移しているが、過去には金利が5%を超えていた時期もある。例えば、3,000万円を35年ローンで借り入れた場合、金利が1%から3%に上昇すると月々の返済額は約3万円増加する計算となる。

また、借入期間と総返済額の関係も検討すべき重要なポイントだ。最長50年ローンを提供しているauじぶん銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行では、返済期間を延ばすことで月々の返済額を抑えることができるが、その分総返済額は増加する。例えば、3,000万円を金利1%で借り入れた場合、35年ローンと50年ローンでは総返済額に約300万円の差が生じる。

返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）も重要な指標であり、一般的には25%以下が望ましいとされている。特に変動金利を選択する場合は、将来の金利上昇に備えて、より余裕を持った返済計画を立てることが重要である。

審査基準と借入可能額の違い

住宅ローンの審査基準や借入可能額は各金融機関によって異なり、同じ属性でも審査結果が異なる場合がある。 審査期間や審査の厳しさにも違いがあるため、余裕を持ったスケジュール設定が重要だ。

経済圏	金融機関	仮審査期間	本審査期間	備考
au経済圏	auじぶん銀行	当日～3営業日	3～10営業日	–
SBI経済圏	SBI新生銀行	不明	不明	申込から借入まで約1ヶ月半
SBI経済圏	住信SBIネット銀行 （WEB申込）	最短即日	1週間～10日	LINEで完結
SBI経済圏	住信SBIネット銀行 （対面相談）	数時間～数日	1週間～10日	再審査：1週間
イオン経済圏	イオン銀行	3～7日	1～2週間	–
楽天経済圏	楽天銀行	5～10日	7～14日	–

審査期間はauじぶん銀行や住信SBIネット銀行（WEB申込）が比較的短く、最短で即日から数日で仮審査結果が得られる。一方、楽天銀行やイオン銀行はやや時間がかかる傾向にある。住宅購入のスケジュールや不動産売買契約のタイミングによっては、これらの審査期間の違いが重要な判断材料となる。

審査基準の厳しさも各社で異なる。一般的に、ネット銀行は対面での取引がないため、審査基準がやや厳格になる傾向があるが、住信SBIネット銀行ではWEB申込と対面相談の両方のコースを用意しており、状況に応じた選択が可能である。

借入可能額の計算方法も各社で差がある。多くの金融機関では年収の7～8倍程度が借入上限とされるが、返済負担率や他の借入状況などによって実際の借入可能額は変動する。auじぶん銀行や住信SBIネット銀行では、審査結果次第で保証付金利プランとなり、金利が上乗せされる場合もある。

また、物件価格に対する借入比率（LTV）も重要な要素である。各社とも80%以内と80%超で金利が異なるケースが多いが、住信SBIネット銀行では100%超の借入も可能であり、その場合は金利が0.036%上乗せとなる。頭金の準備状況によっては、これらのLTVに応じた金利差も考慮すべきポイントとなる。

このように、住宅ローン選択においては金利や諸費用の比較だけでなく、審査基準や借入可能額、審査期間などの実務的な側面も含めた総合的な判断が求められる。特に住宅購入のタイミングが決まっている場合には、これらの要素を考慮した余裕を持ったスケジュール設定が重要である。

まとめ：住宅ローン選びのポイント

住宅ローン選択においては、表面的な金利比較だけでなく、諸費用や団信の条件、経済圏特典など複合的な要素を考慮した総合的な判断が重要である。各経済圏の住宅ローンには独自の特徴があり、それぞれ強みと弱みが存在する。

金利面ではau経済圏のauじぶん銀行が最も低い水準を提供しており、変動金利（物件価格80%以内）は0.344%と業界最低水準である。一方で、この金利は50歳以下が対象となるなど条件が付されている。SBI経済圏のSBI新生銀行や住信SBIネット銀行も低金利を実現しているが、借入期間や審査結果によって金利が上乗せされる場合がある。

諸費用については、楽天銀行が定額型（330,000円）を採用しているのに対し、他行は主に定率型（借入金額×2.2%）を採用している。借入金額が1,500万円を超える場合は定額型が有利となり、それ以下であれば定率型が有利となる計算だ。イオン銀行は定率型と定額型の選択が可能であり、借入額によって有利な方を選べる柔軟性がある。

団体信用生命保険（団信）の保障内容と金利上乗せの関係も重要な比較ポイントである。基本的な死亡・高度障害保障以外に、がん保障や全疾病保障などの手厚い保障を希望する場合、0.1%～0.4%程度の金利上乗せが発生する。住信SBIネット銀行の全疾病保障付団信や楽天銀行の全疾病特約付団信は、標準で付帯している点が特徴的である。

経済圏特典については、各社が独自の仕組みを提供している。イオン銀行のイオングループでの5%オフ特典や、auじぶん銀行のPontaポイント倍率最大15倍など、日常生活との連携によるメリットが大きい。住信SBIネット銀行のNEOBANK住宅ローンによる最大120,000ポイント還元や楽天銀行のハッピープログラムステージアップなど、経済圏活用による恩恵も大きい。

金利変動リスクへの対応も重要な観点である。現在の低金利環境では変動金利が有利に見えるが、将来の金利上昇リスクも考慮すべきである。返済期間と総返済額のバランス、返済負担率の適正化など、長期的な視点での判断が求められる。

住宅ローン選びは単なる金融商品の選択ではなく、長期にわたるライフプランの一部である。月々の返済額の適正化、経済圏特典の最大化、将来のリスクへの備えなど、多角的な視点での検討が重要であり、自身のライフスタイルや価値観に合った選択をすることが望ましい。