住宅ローンの金利の違いが返済額に与える影響

住宅ローンを組む際、借り手が直面する重要な選択肢の一つが金利タイプである。変動金利型と全期間固定金利型では、金利の決定方式や借り手が負うリスクが異なる。本記事では、それぞれの金利タイプの特徴を解説し、金利の違いが返済額に与える影響について詳しく見ていく。

変動金利型と全期間固定金利型の特徴

変動金利型と全期間固定金利型は、住宅ローンの借り手が選択する重要な金利タイプである。それぞれの金利タイプには、金利の決定方式や借り手が負うリスクに大きな違いがある。以下では、変動金利型と全期間固定金利型の仕組みやメリット・デメリットについて詳しく解説する。

変動金利型の仕組みとメリット・デメリット

変動金利型は、一定期間ごとに金利が見直され、市場金利の変動に応じて借入金利が変更される金利タイプである。金利の変動に合わせて返済額が変化するため、金利が下がれば返済額が減少し、金利が上がれば返済額が増加する。

変動金利型のメリットは、市場金利が低下した場合に返済額が減少することであり、デメリットは、金利上昇時に返済額が増加し、返済負担が重くなるリスクがあることである。

全期間固定金利型の仕組みとメリット・デメリット

全期間固定金利型は、借入開始から完済まで金利が固定される金利タイプである。金利変動の影響を受けないため、返済額は一定であり、借り手にとって返済計画が立てやすいというメリットがある。

ただし、金利が低下しても返済額は減少しないため、変動金利型と比べて金利メリットを享受しにくいという点でデメリットである。また、全期間固定金利型は、変動金利型よりも初期の金利が高く設定されていることが多い。

借入当初の返済額シミュレーション比較

住宅ローンの借入当初における変動金利型と全期間固定金利型の返済額を比較するためには、金利差を理解することが重要である。ここでは、両金利タイプの金利差を確認し、具体的な返済額シミュレーションを通して、借入当初の返済額の違いを見ていく。

変動金利型と全期間固定金利型の金利差

変動金利型と全期間固定金利型の金利差は、市場金利の動向や金融機関の政策によって変化する。一般的に、全期間固定金利型の金利は、変動金利型よりも高く設定されている。この金利差は、金利変動リスクを借り手が負担しないことに対する金融機関側の補償と考えることができる。

借入当初の返済額シミュレーション

借入当初の返済額を比較するために、以下の条件を設定してシミュレーションを行う。

• 借入額：3,000万円
• 借入期間：35年
• 返済方式：元利均等返済
• 金利：変動金利型（年0.7％）、全期間固定金利型（年1.9％）

<表>　借入当初の月々の返済額比較

金利タイプ	金利	月々の返済額
変動金利型	年0.7％	約96,745円
全期間固定金利型	年1.9％	約112,206円

上記の表から、借入当初の月々の返済額は、変動金利型が約96,745円、全期間固定金利型が約112,206円となり、全期間固定金利型の方が約15,461円高いことがわかる。この差は、金利差によるものであり、借入期間全体では大きな違いとなって現れる。

ただし、変動金利型は将来の金利上昇リスクを内包しているため、借入当初の返済額の差だけで判断することは適切ではない。借り手は、自身のリスク許容度や将来の金利見通しを考慮して、金利タイプを選択する必要がある。

変動金利型が変動しなかった場合の返済総額比較

変動金利型が借入期間中に変動しなかった場合、変動金利型と全期間固定金利型の返済総額を比較することで、金利差が与える影響を確認できる。ここでは、前述のシミュレーション条件に基づいて、借入期間全体（35年）の返済総額を比較する。

<表>　借入期間全体の返済総額比較（変動金利型が変動しなかった場合）

金利タイプ	金利	返済総額
変動金利型	年0.7％	約40,673,244円
全期間固定金利型	年1.9％	約47,206,476円

上記の表から、変動金利型が借入期間中に変動しなかった場合、変動金利型の返済総額は約40,673,244円、全期間固定金利型の返済総額は約47,206,476円となる。この場合、変動金利型を選択することで、全期間固定金利型と比べて約6,533,232円の返済総額の差が生じる。

ただし、この比較は変動金利型の金利が借入期間中に一度も変動しないという前提に基づいている。実際には、市場金利の変動によって変動金利型の金利は変化するため、返済総額も変動する。借り手は、金利変動リスクを踏まえた上で、金利タイプを選択することが重要である。

金利変動による返済額への影響

変動金利型は、金利変動リスクを内包しているため、将来の金利上昇により返済額が増加する可能性がある。ここでは、金利上昇を想定したシミュレーションを行い、変動金利型と全期間固定金利型の返済総額を比較する。

金利上昇のシミュレーションには、以下の2つのケースを設定する。

1. 10年後に金利が1.0％上昇し、その後変動しない場合
2. 10年後に金利が1.0％上昇し、さらに20年後に1.0％上昇する場合
3. 10年後に金利が2.0％上昇し、その後変動しない場合

これらのケースは、金利上昇リスクを明確に示すために設定しており、実際の金利変動とは異なる可能性がある。

金利上昇時の返済総額シミュレーション（10年後に1.0％上昇）

<表>　10年後に金利が1.0％上昇した場合の返済総額比較

金利タイプ	当初金利	10年後の金利	返済総額
変動金利型	年0.7％	年1.7％	約44,418,581円
全期間固定金利型	年1.9％	年1.9％	約47,206,476円

金利上昇時の返済総額シミュレーション（10年後に1.0％上昇、20年後にさらに1.0％上昇）

<表>　10年後に金利が1.0％上昇し、20年後にさらに1.0％上昇した場合の返済総額比較

金利タイプ	当初金利	10年後の金利	20年後の金利	返済総額
変動金利型	年0.7％	年1.7％	年2.7％	約48,540,218円
全期間固定金利型	年1.9％	年1.9％	年1.9％	約47,206,476円

これらのシミュレーションから、金利上昇によって変動金利型の返済総額が増加し、全期間固定金利型を上回る可能性があることがわかる。特に、複数回の金利上昇が発生した場合、変動金利型の返済総額は大きく増加する。

金利上昇時の返済総額シミュレーション（10年後に2.0％上昇）

金利上昇幅を1.0％から2.0％に変更し、10年後に金利が2.0％上昇した場合の返済総額を比較します。

<表>　10年後に金利が2.0％上昇した場合の返済総額比較

金利タイプ	当初金利	10年後の金利	返済総額
変動金利型	年0.7％	年2.7％	約48,282,665円
全期間固定金利型	年1.9％	年1.9％	約47,206,476円

このシミュレーションから、10年後に金利が2.0％上昇した場合、変動金利型の返済総額は約48,282,665円となり、全期間固定金利型の返済総額約47,206,476円を上回ることがわかる。

金利上昇幅が大きいほど、変動金利型の返済総額は全期間固定金利型と比べて大きく増加する。借り手は、金利上昇リスクを十分に理解し、自身のリスク許容度を踏まえて金利タイプを選択することが重要である。

金利変動リスクへの対策

金利変動リスクに対処するためには、以下のような対策が考えられる。

1. 固定金利期間の設定：変動金利型を選択する場合でも、一定期間金利を固定することができる。金利上昇が予想される場合、固定金利期間を設定することで、リスクを軽減できる。
2. 繰上返済の活用：金利上昇時に、繰上返済を行うことで、返済期間を短縮し、金利負担を軽減することができる。ただし、手数料がかかる場合があるため、メリットとデメリットを十分に検討する必要がある。
3. 返済方式の選択：元利均等返済と元金均等返済では、金利変動の影響が異なる。元金均等返済の方が、金利変動の影響を受けにくいため、リスク軽減につながる。
4. 金利上昇リスクを考慮した借入額の設定：金利上昇を見据えて、当初から借入額を抑えめに設定することで、金利上昇時の返済負担を軽減することができる。

借り手は、これらの対策を理解した上で、自身のリスク許容度や将来の金利見通しを考慮して、金利タイプを選択することが重要である。

金利タイプ選択のポイント

金利タイプを選択する際には、以下のようなポイントを考慮することが重要である。

1. 将来の金利見通し：変動金利型を選択する場合、将来の金利動向を見据えることが重要である。金利上昇が予想される場合は、固定金利型や固定金利期間の長いタイプを選択することで、リスクを軽減できる。
2. リスク許容度：変動金利型は金利変動リスクを伴うため、借り手自身のリスク許容度を考慮する必要がある。リスク許容度が低い場合は、全期間固定金利型や固定金利期間の長いタイプを選択することが望ましい。
3. 返済期間：返済期間が長いほど、金利変動の影響を受けやすくなる。変動金利型を選択する場合は、返済期間を短めに設定することで、金利変動リスクを軽減できる。
4. 金利タイプの組み合わせ：変動金利型と固定金利型を組み合わせることで、金利変動リスクを分散することができる。当初は変動金利型で借り入れ、金利上昇局面で固定金利型に切り替えるなどの戦略も考えられる。

借り手は、これらのポイントを踏まえ、自身の財務状況やライフプランに合わせて、最適な金利タイプを選択することが重要である。必要に応じて、専門家のアドバイスを求めることも検討すべきである。

まとめ

住宅ローンの金利タイプには、変動金利型と全期間固定金利型があり、それぞれ特徴が異なる。

変動金利型は金利変動リスクを伴うが、市場金利の低下局面では金利メリットを享受できる可能性がある。また、金利変動リスクに対処するため、固定金利期間の設定や繰上返済の活用、返済方式の選択など、様々な対策を講じることができる。

一方、全期間固定金利型は金利変動リスクを回避できるが、金利メリットを得にくい。借り手は、将来の金利見通しやリスク許容度、返済期間などを考慮し、自身の財務状況やライフプランに合わせて最適な金利タイプを選択することが重要である。